PATTAYA, Thailand – Das sogenannte Nominee-Problem, bei dem thailändische Staatsbürger als Strohmänner genutzt werden, um ausländischen Immobilienbesitz zu verschleiern, gilt seit Jahren als strukturelles Problem für die wirtschaftliche Stabilität Thailands. Besonders aktuell hat die Regierung dieses Thema zu einer nationalen Agenda erhoben, nachdem am 29. April 2026 eine Absichtserklärung zwischen 23 staatlichen Behörden unterzeichnet wurde. Gleichzeitig verschärfte das Department of Business Development seine Finanzprüfungen, um die tatsächlichen Kontrolleure hinter Firmenstrukturen zu identifizieren.
Dennoch bleibt eine bedeutende Gesetzeslücke bestehen: die Gründung von Gesellschaften mit beschränkter Haftung, bei denen 51 Prozent der Anteile auf thailändische Staatsbürger und 49 Prozent auf Ausländer entfallen, obwohl der eigentliche Zweck lediglich im Erwerb von Häusern oder Eigentumswohnungen zur Eigennutzung oder Spekulation liegt – ohne tatsächliche Geschäftstätigkeit.
Die Victor Law Firm Pattaya vertritt die Auffassung, dass Thailand nun ein spezifisches Gesetzeskonzept einführen sollte – ein sogenanntes „Housing Company Law“, um echte Unternehmen klar von Firmen zu unterscheiden, die ausschließlich zur Verschleierung von Immobilienbesitz gegründet werden.
International existieren bereits mehrere Modelle, die den Erwerb von Immobilien durch Unternehmen streng regulieren.
Das Modell von Singapore setzt auf eine massive steuerliche Abschreckung. Dort wird beim Immobilienkauf durch Unternehmen eine zusätzliche Käufersteuer von 65 Prozent erhoben. Dadurch lohnt sich die Gründung einer Firma zum Erwerb von Wohnimmobilien praktisch nur noch für autorisierte Immobilienentwickler.
New Zealand verfolgt einen anderen Ansatz. Ausländer dürfen dort keine gebrauchten Wohnimmobilien erwerben. Sobald ein Unternehmen mehr als 25 Prozent ausländische Beteiligung oder Kontrolle aufweist, wird es rechtlich als ausländische Gesellschaft eingestuft. Der Kauf von Wohnland erfordert dann eine spezielle Genehmigung des Overseas Investment Office, die nur äußerst selten erteilt wird.
Auch Hong Kong reagierte auf den Missbrauch lokaler Briefkastenfirmen durch ausländische Investoren. Die Regierung führte hohe zusätzliche Käufersteuern für sämtliche Unternehmensstrukturen ein, um Spekulationen und verschleierten Immobilienbesitz einzudämmen.
Nach Ansicht der Victor Law Firm Pattaya sollte Thailand ein eigenes gesetzliches Rahmenwerk entwickeln, das mehrere Kernpunkte umfasst.
Zunächst müsse eine klare Unterscheidung zwischen operativ tätigen Unternehmen und reinen Vermögenshaltungsfirmen geschaffen werden. Als „Housing Company“ sollte künftig jede Gesellschaft gelten, deren Vermögenswerte zu mehr als 70 Prozent aus Wohnimmobilien bestehen und die keine echte kommerzielle Tätigkeit ausübt, sondern lediglich Mieteinnahmen erzielt oder überhaupt keine Geschäftserträge vorweisen kann. Solche Firmen müssten in einer speziellen Kategorie beim Department of Business Development registriert werden.
Darüber hinaus sollte der Fokus der Behörden nicht länger allein auf der formalen 51-Prozent-Regelung liegen, sondern auf der tatsächlichen Kontrolle und den wirtschaftlich Berechtigten hinter einer Firma. Falls festgestellt wird, dass thailändische Anteilseigner keine nachvollziehbaren Finanzquellen besitzen oder geheime Vereinbarungen bestehen, die Stimmrechte oder Gewinne an Ausländer übertragen, sollte die Gesellschaft rechtlich als faktisch ausländisch eingestuft werden und ihre Rechte zum Landbesitz verlieren.
Ein weiterer Vorschlag betrifft steuerliche Maßnahmen. Ausländer, die Unternehmen zum Halten von Wohnimmobilien nutzen, sollten deutlich höhere Kosten tragen als Privatpersonen. Dazu gehören erhöhte Übertragungssteuern und Stempelgebühren von 15 bis 20 Prozent für sogenannte Housing Companies mit ausländischer Mitbeteiligung. Auch die jährliche Grundsteuer sollte für solche Unternehmen deutlich angehoben werden, um die Nutzung von Firmenkonstruktionen wirtschaftlich unattraktiv zu machen.
Gleichzeitig müsse das Gesetz laut Victor Law Pattaya legale und transparente Alternativen bieten. Statt Nominee-Strukturen könnten langfristige Pachtmodelle mit Laufzeiten von 30 Jahren gefördert werden, möglicherweise sogar mit einer Verlängerung auf 50 Jahre. Ebenso könnten ausländische Investoren Programme wie das Long-Term Resident Visa nutzen, das Immobilieninvestitionen zwischen 250.000 und 500.000 US-Dollar im Rahmen der Regelungen des Board of Investment mit offiziellen Aufenthaltsrechten verbindet.
Das vorgeschlagene Konzept eines Housing Company Law ziele darauf ab, die eigentliche Ursache des Nominee-Problems zu bekämpfen. Statt ressourcenintensiver Einzelermittlungen gegen Unternehmen solle ein automatisiertes Kontrollsystem entstehen, das auf klaren gesetzlichen und steuerlichen Mechanismen basiert.
Nach Ansicht der Victor Law Firm Pattaya werde das Nominee-Problem im thailändischen Immobiliensektor nachhaltig zurückgehen, sobald die Gründung einer Firma zum Hauskauf mit höheren Kosten und größeren rechtlichen Risiken verbunden sei als legale Alternativen wie Pachtmodelle oder staatlich genehmigte Investitionsprogramme. Dies würde langfristig auch die Fairness auf dem thailändischen Wohnungsmarkt für thailändische Bürger wiederherstellen.
