PATTAYA, Thailand – In den vergangenen Wochen richtete sich die öffentliche Aufmerksamkeit zunehmend auf koordinierte Einsätze von Sicherheitsbehörden und Regierungsstellen gegen ausländische Investoren sowie illegale Nominee-Strukturen auf wichtigen Tourismusinseln wie Koh Phangan, Koh Samui und zuletzt Phuket. Diese groß angelegte Kontrolle markiert jedoch erst den Beginn einer umfassenderen staatlichen Offensive. Inzwischen haben die Landämter landesweit eine zentrale Rolle übernommen und agieren als vorderste Kontrollinstanzen mit deutlich strengeren Prüfungen sowohl vor als auch nach der Registrierung von Grundstücksrechten.
Die Victor Law Firm Pattaya, die die regulatorischen Entwicklungen aufmerksam verfolgt, erläutert die aktuellen Maßnahmen der Behörden zur Verhinderung illegaler ausländischer Grundstücksbesitze durch Nominee-Strukturen in Zusammenarbeit mit dem Department of Special Investigation und dem Anti Money Laundering Office.
Die Landämter wurden angewiesen, ihre Prüfstandards erheblich zu verschärfen und umfangreiche zusätzliche Dokumentationen anzufordern. Besonderes Augenmerk gilt derzeit zwei Hochrisiko-Szenarien.
Im ersten Fall handelt es sich um thailändische Staatsbürger, die Grundstücke erwerben und mit ausländischen Ehepartnern verheiratet sind. Die Behörden konzentrieren sich dabei verstärkt auf die Herkunft der finanziellen Mittel. Der thailändische Ehepartner muss eindeutig nachweisen, dass das für den Kauf verwendete Geld persönliches Vermögen oder eigenständig erwirtschaftetes Einkommen darstellt. Die Mittel dürfen weder ein Darlehen noch eine verdeckte Schenkung des ausländischen Ehepartners sein. Zusätzlich müssen beide Ehepartner vor den Behörden offiziell erklären, dass der Ausländer keinerlei Eigentumsansprüche an der betreffenden Immobilie besitzt.
Das zweite Szenario betrifft Unternehmen mit ausländischer Beteiligungsstruktur. Selbst wenn der ausländische Anteil die gesetzlich zulässige Grenze von 49 Prozent nicht überschreitet, führen die Behörden inzwischen umfassende Hintergrundprüfungen durch. Dabei werden die finanziellen Verhältnisse aller thailändischen Anteilseigner untersucht, um festzustellen, ob diese tatsächlich über ausreichende Einkünfte, Investitionskapazitäten und Banknachweise verfügen, die ihren Beteiligungen entsprechen. Ziel ist es, die Nutzung thailändischer Strohmänner zu verhindern.
Eine wesentliche Veränderung der aktuellen Strategie besteht darin, dass die Landämter nicht mehr lediglich auf externe Beschwerden reagieren. Stattdessen setzen sie inzwischen auf kontinuierliche Überwachungsmaßnahmen.
Dazu gehört unter anderem eine vierteljährliche Kontrolle der Grundstücksnutzung. Lokale Beamte koordinieren ihre Daten regelmäßig mit dem Department of Business Development, um Veränderungen bei Anteilseignern, Direktoren oder Kontrollstrukturen von Unternehmen festzustellen, die ausländischen Investoren unrechtmäßige Vorteile verschaffen könnten.
Zusätzlich überwachen Spezialteams inzwischen aktiv Immobilienanzeigen für Wohnanlagen, Bauprojekte oder Poolvillen in touristischen Regionen. Sobald Werbeanzeigen den Eindruck vermitteln, Ausländer könnten direkt Land besitzen oder verdächtige rechtliche Bedingungen enthalten, werden die betreffenden Projekte sofort genauer untersucht.
Die verstärkte Durchsetzung der Vorschriften erfolgt nun im Rahmen einer engen Zusammenarbeit zwischen dem Land Department, dem Department of Special Investigation und dem Anti Money Laundering Office. Während die Landbehörden verdächtige Transaktionen identifizieren und melden, übernimmt das DSI komplexe Fälle mit großen Netzwerken oder hohen Vermögenswerten. Die Anti-Geldwäschebehörde verfolgt finanzielle Transaktionen, die zur Beschlagnahmung und Einziehung von Vermögenswerten führen können.
Das thailändische Landgesetz sieht für Verstöße erhebliche strafrechtliche Konsequenzen vor. Ausländer, die unrechtmäßig Grundstücke erwerben oder besitzen, müssen mit Freiheitsstrafen von bis zu zwei Jahren, Geldstrafen von bis zu zwanzigtausend Baht oder beidem rechnen. Darüber hinaus müssen die Grundstücke innerhalb eines festgelegten Zeitraums von mindestens 180 Tagen und maximal einem Jahr veräußert werden. Erfolgt dies nicht, kann der Generaldirektor des Land Department den zwangsweisen Verkauf anordnen.
Auch thailändische Staatsbürger, die als Nominees für Ausländer auftreten oder entsprechende Konstruktionen unterstützen, drohen Freiheitsstrafen, Geldstrafen sowie strafrechtliche Ermittlungen als Mittäter. In Zusammenarbeit mit der Anti-Geldwäschebehörde können zusätzlich Vermögenswerte beschlagnahmt werden.
Besondere Vorsicht gilt zudem für Unternehmen und Bauträger. Falls Verstöße im Namen juristischer Personen begangen werden, können Geschäftsführer, Direktoren und verantwortliche Entscheidungsträger persönlich strafrechtlich haftbar gemacht werden.
Die Victor Law Firm Pattaya erklärte abschließend, dass der Übergang der Landbehörden zu einem proaktiven und intensiven Kontrollsystem einen bedeutenden Wendepunkt für Immobilienentwickler und ausländische Investoren darstelle. Frühere Konstruktionen, die auf regulatorischen Grauzonen beruhten, seien heute mit einem erheblich höheren Risiko verbunden – sowohl bei der Registrierung als auch durch nachträgliche Ermittlungen, die strafrechtliche Verfahren und Zwangsverkäufe nach sich ziehen könnten.
Immobilientransaktionen und Unternehmensstrukturen müssten künftig vollständig transparent gestaltet und strikt im Einklang mit dem eigentlichen Zweck der Gesetze geführt werden. Eine gründliche rechtliche Prüfung von Unternehmensstrukturen bereits zu Beginn sei entscheidend, um langfristige Schäden für Vermögen und Reputation zu vermeiden.
