PATTAYA, Thailand – Aus der Sicht des Finanz- und Steueranwalts Victor Wong (Peerasan Wongsri) sowie als thailändischer Staatsbürger, der die Entwicklung ausländischer Direktinvestitionen beobachtet, besteht die größte Herausforderung nach den jüngsten verschärften Kontrollen der Behörden in der großen Zahl sogenannter „schlafender Gesellschaften“. Diese Unternehmen seien in der Vergangenheit häufig auf Grundlage veralteter Rechtsberatung ausschließlich zum Halten von Wohnimmobilien wie Villen oder Grundstücken gegründet worden, ohne jemals eine tatsächliche Geschäftstätigkeit aufzunehmen oder laufende Einnahmen zu erzielen.
Nach Auffassung moderner Wirtschaftsprüfer gelten solche passiven Unternehmensstrukturen heute als Hochrisikofälle. Das Fehlen von Beschäftigten, Umsatzsteuererklärungen und einer nachweisbaren wirtschaftlichen Tätigkeit führe dazu, dass diese Gesellschaften automatisch in den Überwachungssystemen des Department of Business Development und der Steuerbehörden auffielen.
Wong warnt, dass das Halten von Vermögenswerten in derartigen ruhenden Gesellschaften inzwischen ein erhebliches rechtliches Risiko darstelle. Spätestens bei der Prüfung von Jahresabschlüssen oder anderen vorgeschriebenen Finanzberichten würden die strukturellen Schwächen solcher Gesellschaften sichtbar.
Als wirksamste Lösung empfiehlt er eine umfassende strukturelle Umgestaltung. Ruhende Gesellschaften sollten in aktive Wohnungs- oder Immobilienverwaltungsgesellschaften umgewandelt werden. Dabei gehe es nicht um eine rein formale Anpassung zur Umgehung behördlicher Kontrollen, sondern um die Schaffung einer tatsächlichen wirtschaftlichen Substanz im Einklang mit den gesetzlichen Anforderungen.
Nach diesem Modell übernimmt die Gesellschaft rechtmäßig Aufgaben wie die Verwaltung, Instandhaltung oder langfristige Vermietung der gehaltenen Immobilie. Erforderlich seien unter anderem formelle Verwaltungsverträge zwischen dem Unternehmen und den Bewohnern, marktgerechte Verwaltungs- oder Mietgebühren, ordnungsgemäß ausgestellte Rechnungen sowie die regelmäßige Abgabe von Körperschaftsteuer- und Umsatzsteuererklärungen.
Nach Ansicht des Autors verwandelt dieser Ansatz eine bislang passive Gesellschaft in ein Unternehmen mit nachvollziehbaren wirtschaftlichen Aktivitäten und überprüfbaren Geldflüssen innerhalb Thailands.
Aus steuer- und gesellschaftsrechtlicher Sicht könne die Umwandlung einer ruhenden Gesellschaft in ein funktionierendes Wohnungsunternehmen einen belastbaren wirtschaftlichen Nachweis schaffen, der Vorwürfen über den Einsatz von Nominee-Strukturen wirksam entgegenwirke. Behörden würden heute nicht mehr allein die auf den Gründungsunterlagen ausgewiesenen Beteiligungsverhältnisse betrachten, sondern vor allem die tatsächliche Geschäftstätigkeit und die wirtschaftliche Substanz eines Unternehmens bewerten.
Nach diesem Konzept würden thailändische Beteiligte legitime Einnahmen aus Verwaltungs- und Betriebsleistungen erzielen, während ausländische Investoren ihre Nutzungsrechte oder Erträge aus der Immobilie auf einer transparenten und rechtmäßigen Grundlage absichern könnten.
Wong kommt zu dem Schluss, dass das eigentliche Risiko für internationale Investoren nicht in strengeren gesetzlichen Vorschriften liege, sondern in der verspäteten Anpassung veralteter Unternehmensstrukturen. Die frühzeitige Umwandlung einer ruhenden Holdinggesellschaft in ein transparentes Wohnungsunternehmen mit echter wirtschaftlicher Tätigkeit sei der wirksamste Weg, Immobilieninvestitionen und Unternehmensvermögen langfristig rechtlich abzusichern.
Er räumt ein, dass viele Investoren sich fragen könnten, warum sie zusätzliche Kosten für Rechtsanwälte, Steuerberater und Buchhalter tragen sollten, obwohl sie ihre Mieteinnahmen bisher vollständig vereinnahmt hätten. Aus ihrer Sicht erscheine es selbstverständlich, dass Kapital, das in den Erwerb von Villen oder Eigentumswohnungen investiert wurde, den höchstmöglichen Ertrag ohne zusätzliche Verwaltungs- oder Beratungskosten erwirtschaften sollte.
Nach seiner Einschätzung birgt diese Denkweise jedoch im heutigen regulatorischen Umfeld erhebliche Risiken. Wenn Unternehmen sämtliche Einnahmen vereinnahmen, ohne nachvollziehbare Betriebsausgaben oder transparente Steuerzahlungen in Thailand nachzuweisen, könnten Behörden dies als Hinweis auf Steuervermeidung oder unzulässige Nominee-Strukturen werten.
Die Verwendung eines angemessenen Teils der Einnahmen für tatsächliche Verwaltungsleistungen innerhalb einer ordnungsgemäß geführten Wohnungsverwaltungsgesellschaft sei daher kein unnötiger Kostenfaktor, sondern eine wichtige Investition zur Verringerung regulatorischer Risiken. Dadurch könne eine potenziell angreifbare Unternehmensstruktur in eine langfristig sichere und rechtlich belastbare Investition umgewandelt werden.
