PATTAYA, Thailand – Nach der Integration von 23 Behörden zur Bekämpfung illegaler Nominee-Strukturen nutzt die thailändische Regierung nun einen weiteren wichtigen Mechanismus zur Sicherstellung von Transparenz und gesetzlicher Compliance: die Grund- und Gebäudesteuer (Property Tax). Diese stellt längst nicht mehr nur eine jährliche steuerliche Verpflichtung dar, sondern dient inzwischen als „kritische Datenbank“ zur Überprüfung der tatsächlichen Nutzung von Immobilien sowie der wahren Identität der Vermögensinhaber.
Grundsteuer als Ermittlungsinstrument
Im Zeitalter vernetzter Daten fungiert die Grundsteuer zunehmend als wichtiger Indikator für Unregelmäßigkeiten.
▪ Falschangaben zur Grundstücksnutzung – Wenn ein Nominee-Unternehmen eine Immobilie als „Wohnnutzung“ deklariert, um von niedrigeren Steuersätzen zu profitieren, diese jedoch tatsächlich für gewerbliche Vermietungen oder ausländische Geschäftstätigkeiten ohne Foreign Business License (FBL) nutzt, werden diese Abweichungen umgehend zwischen lokalen Behörden, dem Finanzamt und dem Department of Business Development abgeglichen.
▪ Steuer auf ungenutztes Land als Druckmittel – Für Grundstücke, die über Nominee-Strukturen ausschließlich zu Spekulationszwecken gehalten werden, erhebt die Regierung einen progressiven Steuersatz, der alle drei Jahre um 0,3 Prozent steigt. Diese zunehmende finanzielle Belastung setzt ältere Nominee-Konstruktionen erheblich unter Druck und zwingt Eigentümer dazu, ihre tatsächlichen Besitzverhältnisse offenzulegen oder Vermögenswerte zu veräußern.
Übereinstimmung zwischen Vermögen und Steuererklärung
Der Kern der Steuerplanungsstrategie von Victor Law Firm basiert auf dem Prinzip der „Konsistenz“.
▪ Grundsteuerzahlungen eines Unternehmens müssen ordnungsgemäß in den Jahresabschlüssen erfasst werden und mit den tatsächlich ausgewiesenen Einnahmen übereinstimmen.
▪ Meldet ein Unternehmen nur geringe Einnahmen, hält jedoch hochwertige Vermögenswerte und entrichtet hohe Grundsteuern, wird die Steuerbehörde sogenannte „Subventionen“ oder „Gesellschafterdarlehen“ aus dem Ausland genauer prüfen. Dies kann Untersuchungen zu Quellensteuerpflichten sowie zu aus dem Ausland stammenden Einkünften auslösen, wie bereits in früheren Beiträgen erläutert wurde.
Strategisches Vermögensmanagement zur Einhaltung gesetzlicher Vorgaben
Als Rechtsberater empfiehlt Victor Law Firm Expats und Investoren folgende Maßnahmen:
▪ Neue Bewertungszyklen beobachten – Die regelmäßig angepassten Schätzwerte des Treasury Department sollten kontinuierlich überwacht werden, um jährliche Steuerbudgets präzise kalkulieren zu können.
▪ Steuerbefreiungen für Hauptwohnsitze nutzen – Ausländer, die Eigentumswohnungen auf ihren eigenen Namen halten, können über eine Hausregistrierung (Tabien Baan) Steuerbefreiungen für Immobilien unter 50 Millionen Baht beantragen. Dies muss jedoch strikt gemäß den Vorschriften des Department of Provincial Administration erfolgen.
Fazit: Transparenz als höchster Wert
Die Synergie zwischen der „Bekämpfung von Nominee-Strukturen“ und der „Durchsetzung der Grundsteuer“ verdeutlicht den doppelten Fokus der thailändischen Regierung: höhere Steuereinnahmen und die Beseitigung illegaler Eigentumsstrukturen.
Komplexe Umgehungsmodelle der Vergangenheit entwickeln sich zunehmend zu finanziellen Risiken, deren potenzielle Nachteile die früheren Vorteile deutlich übersteigen.
Victor Law Firm Pattaya bietet professionelle Beratung zur optimalen Strukturierung von Vermögenswerten mit maximaler Steuereffizienz und vollständiger rechtlicher Compliance, damit Immobilien in Pattaya langfristig sicher und nachhaltig gehalten werden können.
