ПАТТАЙЯ, Таиланд – В последние недели внимание общественности было сосредоточено на совместных действиях силовых структур и государственных органов против иностранных инвесторов и незаконных номинальных схем на ключевых туристических островах, включая Ко Пханган, Ко Самуи и недавно Пхукет. Однако эти масштабные проверки стали лишь началом более широкой государственной кампании. В настоящее время основной акцент сместился на земельные управления по всей стране, которые теперь играют роль главных контролирующих органов, проводя строгие проверки как до, так и после регистрации прав на землю.
Виктор Ло Фирм Паттайя, внимательно отслеживающая изменения в законодательстве, представила подробный анализ того, как земельные управления применяют новые меры для предотвращения незаконного владения землёй иностранцами через номинальных владельцев в сотрудничестве с Департамент специальных расследований и Управление по борьбе с отмыванием денег.
Земельным управлениям поручено значительно повысить стандарты проверки и требовать расширенный пакет документов. Особое внимание уделяется двум высокорисковым ситуациям.
Первая касается граждан Таиланда, приобретающих землю при наличии иностранного супруга. Теперь чиновники тщательно проверяют происхождение денежных средств. Тайский супруг обязан предоставить убедительные доказательства того, что деньги являются его личной собственностью или самостоятельно заработанным доходом. Средства не должны быть займом или скрытым подарком от иностранного супруга. Кроме того, оба супруга обязаны подписать официальное заявление перед земельными органами о том, что иностранец полностью отказывается от каких-либо прав собственности на данную недвижимость.
Вторая ситуация связана с компаниями, имеющими иностранную структуру акционеров. Даже если доля иностранцев не превышает установленный законом предел в 49 процентов, власти теперь проводят глубокую проверку корпоративной структуры. Проверяется финансовое положение каждого тайского акционера, наличие у него реального дохода, инвестиционных возможностей и банковских документов, соответствующих стоимости принадлежащих ему акций. Эта мера направлена на предотвращение использования тайских граждан в качестве подставных акционеров.
Существенным изменением стало то, что земельные органы больше не ждут внешних жалоб. Вместо этого введены постоянные механизмы мониторинга.
Одним из них является ежеквартальная проверка использования земельных участков. Местные земельные управления координируют данные с Department of Business Development каждые три месяца для выявления изменений в составе акционеров, директоров или системе управления, которые могут незаконно приносить выгоду иностранцам.
Кроме того, специализированные группы теперь отслеживают рекламу жилых комплексов, проектов недвижимости и вилл с бассейнами в туристических районах. Если реклама намекает на возможность прямого владения землёй иностранцами или содержит подозрительные юридические условия, объект немедленно попадает под углублённое расследование.
Усиление контроля осуществляется в рамках тесного сотрудничества между земельным департаментом, Департамент специальных расследований и Управление по борьбе с отмыванием денег. Земельные органы выявляют и передают подозрительные сделки, DSI занимается сложными делами с крупными сетями и значительными активами, а управление по борьбе с отмыванием денег отслеживает финансовые потоки, что может привести к аресту и конфискации имущества.
Земельный кодекс Таиланда предусматривает серьёзные уголовные наказания для нарушителей. Иностранцы, незаконно приобретающие или владеющие землёй, могут быть приговорены к лишению свободы сроком до двух лет, штрафу до двадцати тысяч батов или обоим наказаниям одновременно. Кроме того, они обязаны продать землю в установленный срок — не менее 180 дней и не более одного года. В случае невыполнения этого требования генеральный директор земельного департамента имеет право организовать принудительную продажу имущества.
Граждане Таиланда, выступающие номинальными владельцами для иностранцев или помогающие им, также могут быть привлечены к уголовной ответственности, включая тюремное заключение и штрафы. В рамках совместных расследований с управлением по борьбе с отмыванием денег возможно также изъятие активов.
Особую осторожность должны проявлять компании и застройщики. Если нарушение совершается от имени юридического лица, директоры, управляющие и другие ответственные лица могут нести персональную уголовную ответственность.
В заключение Виктор Ло Фирм Паттайя отметила, что переход земельных органов к режиму глубоких и проактивных проверок стал серьёзным поворотным моментом как для девелоперов, так и для иностранных инвесторов. Традиционные схемы, ранее использовавшие пробелы в регулировании, теперь несут высокий риск отказа в регистрации, уголовных расследований и принудительной продажи активов.
Операции с недвижимостью и корпоративные структуры теперь должны строиться на полной прозрачности и строгом соблюдении истинного смысла закона. Проведение тщательного юридического аудита компаний с самого начала становится критически важным для предотвращения долгосрочного ущерба активам и репутации.
