ПАТТАЙЯ, Таиланд – Проблема номинального владения недвижимостью, при которой граждане Таиланда используются в качестве подставных лиц для сокрытия иностранного контроля над недвижимостью, уже долгое время считается хронической угрозой экономической стабильности страны. Особенно сейчас правительство вывело этот вопрос на уровень национальной повестки после подписания 29 апреля 2026 года меморандума о сотрудничестве между 23 государственными ведомствами. Одновременно Department of Business Development ужесточил финансовые проверки, направленные на выявление фактических контролёров компаний.
Тем не менее значительная лазейка всё ещё сохраняется. Речь идёт о создании компаний с ограниченной ответственностью, где 51 процент акций принадлежит тайским гражданам, а 49 процентов — иностранцам, при этом реальной целью таких компаний является покупка домов и кондоминиумов для проживания или спекуляции без ведения настоящей коммерческой деятельности.
Виктор Ло Фирм Паттайя считает, что Таиланду пришло время внедрить отдельную юридическую концепцию — так называемый закон о жилищных компаниях, который позволит чётко отделить реальные бизнесы от структур, созданных исключительно для сокрытия владения недвижимостью.
Во многих странах мира уже существуют жёсткие механизмы регулирования покупки недвижимости через корпоративные структуры.
Модель Сингапура основана на высоком налоговом сдерживании. Там при покупке недвижимости через компанию взимается дополнительный гербовый сбор в размере 65 процентов, что практически полностью лишает смысла создание компании только ради покупки жилья, если речь не идёт об официальном девелопере.
Новой Зеландии использует иной подход. Иностранцам запрещено покупать вторичное жильё, а любая компания с иностранным участием или контролем свыше 25 процентов автоматически признаётся иностранным лицом. В этом случае покупка жилой земли требует специального разрешения Overseas Investment Office, получить которое крайне сложно.
Похожую проблему ранее решал и Гонконг, где иностранные инвестиционные группы создавали местные фиктивные компании для покупки квартир. В ответ власти ввели высокие дополнительные налоги на покупку недвижимости для всех корпоративных структур, включая местные компании.
По мнению Виктор Ло Фирм Паттайя, Таиланду необходимо создать собственную законодательную систему, основанную на нескольких ключевых принципах.
Прежде всего закон должен чётко разделять реальные коммерческие компании и структуры, предназначенные исключительно для хранения активов. «Жилищной компанией» должна считаться любая компания, у которой более 70 процентов активов представлены жилой недвижимостью, при отсутствии полноценной коммерческой деятельности и наличии только арендного дохода либо полного отсутствия выручки. Такие компании должны регистрироваться в специальной категории Department of Business Development.
Кроме того, внимание властей должно быть сосредоточено не только на формальном соблюдении правила 51 процента тайского владения, но и на фактическом контроле и конечных выгодоприобретателях. Если выяснится, что тайские акционеры не имеют прозрачных источников доходов либо существуют скрытые соглашения о передаче права голоса или прибыли иностранцам, такая компания должна признаваться фактически иностранной и лишаться права владения землёй согласно земельному законодательству.
Также предлагается устранить налоговые преимущества подобных схем. Если иностранцы используют компании для владения жилой недвижимостью, налогообложение должно быть значительно выше, чем при индивидуальном владении. В частности, предлагается установить прогрессивные налоги на передачу недвижимости и гербовые сборы в размере от 15 до 20 процентов для жилищных компаний с иностранным участием. Ежегодный налог на недвижимость также должен быть существенно повышен.
Одновременно новый закон, по мнению Victor Law Pattaya, должен предлагать прозрачные и легальные альтернативы. Вместо номинальных схем иностранным инвесторам можно предложить долгосрочную аренду сроком на 30 лет с возможным продлением до 50 лет. Ещё одним вариантом может стать программа Long-Term Resident Visa, связанная с инвестициями в недвижимость на сумму от 250 000 до 500 000 долларов США в рамках правил Board of Investment.
Предлагаемая концепция Housing Company Law направлена на устранение самой причины проблемы номинального владения. Вместо затратных расследований отдельных компаний предлагается создать автоматизированную систему контроля, основанную на чётких налоговых и юридических механизмах.
По мнению Виктор Ло Фирм Паттайя, проблема номинального владения недвижимостью в Таиланде будет постепенно сокращаться, когда использование компании для покупки жилья станет дороже и юридически рискованнее, чем законные механизмы аренды или государственные инвестиционные программы. Это поможет восстановить справедливость на тайском рынке жилья для граждан страны.
